こんにちは！おかもんです。
今回は「みんなで大家さん」という不動産投資商品を紹介してる企業について検証していきます。
さて、当ブログで不動産投資について取り上げることは、
ほとんどないのですが、
X（旧Twitter）上で気になる投稿を見かけたので、
今回、調査してみようと思いました。
巨額ポンジスキーム疑惑が指摘される #みんなで大家さん を運営する共生バンクと成田市の告発動画https://t.co/siCt7q03Jm
— nyn3ma (@nyn3ma) January 29, 2024
これは本来新聞テレビで報道されて、成田市議会どころか国会でも取り上げられるべき内容。メディアはなぜか沈黙を続けているが、みんなで大家さんは安愚楽牧場の二の舞になる。 pic.twitter.com/bAWBGLzIek
さて、上の投稿について一言でいうと、
「みんなで大家さん」って・・・、
もしかしてポンジスキーム詐欺じゃね？
ってことのようですね。
特に成田空港周辺開発プロジェクト（以下、ゲートウェイ成田）に関する投資商品については、
プロジェクト自体がウソなんじゃないかという疑惑が散見されるようです。
そんな「みんなで大家さん」ですが、
本当に詐欺的投資商品を紹介してる会社なんでしょうか？
実態について調査していきます。
※6/20追記 案の定、行政処分を喰らいましたね。
引用：https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUF187N30Y4A610C2000000/
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まずは「みんなで大家さん」の概要について見ていきます。
「みんなで大家さん」についてザックリまとめると、
- シェア型の不動産投資商品を扱う投資家会社
- シェア型なので少額から投資ができる
- 想定利回り７％と高利益を見込める（公式サイトより）
- 運用期間は３～５年が多い
- 不動産の管理は不要
って感じですね。
この「みんなで大家さん」は、
都市綜研インベストファンド株式会社が運営しています。
つまり、
みんなで大家さん株式会社
→投資商品の代理店
都市綜研インベストファンド株式会社
→投資用の土地を買ったり、ファンドを組成している事業主体の会社
共生バンク株式会社
→都市綜研インベストファンド株式会社の親会社
っていう関係ですね。
これらの会社は、当然ながら法令を遵守しており、
ちゃんとした投資会社と判断して良さそうです。
2013年に都市綜研インベストファンド株式会社が不適切会計処理で行政処分を受けた経歴はあるものの、
よくある詐欺会社ということはないと思います。
概要についてはこんな感じです。
次は「みんなで大家さん」に商品に投資して稼げるのか？
について見ていきます。
都市綜研インベストファンド株式会社の経営状況は超ヤバい…？
さて、次に「みんなで大家さん」が紹介してる商品に投資しても大丈夫かどうかを、
会社の経営状況を見て判断していこうと思います。
「みんなで大家さん」は販売代理店にすぎませんので、
事業主体である「都市綜研インベストファンド株式会社」について見ていきます。
この会社の決算公告はHP上で公開されてますね。
着目すべきは、
- 自己資本率
- 流動比率
- 固定比率
この３つかなと思います。
最新の「第25期決算公告」を見てみると、
経営状況について分かってきたので１つ１つ解説していきます。
当ブログでは軽く触れる程度に留めておきますが、
各数字について詳しく知りたい方は、自分で調べてみて下さい。
自己資本比率が非常に低い
まずは自己資本率についてですが、
この数字は総資産に対する自己資産の割合を示す数字になります。
自己資産は、
そのまま自分自身の資産なのですが、
この総資産というのは、
自分の資産に加えて、融資や借金で賄ってる資産も含まれます。
つまり、自己資本比率が低いほど、
- 借入金が多い
- 資金繰りが苦しい状況
- 債務超過による経営悪化や倒産する危険性が高い
だと判断できますね。
不動産業は借入したり、不動産の在庫も持つので
ぶっちゃけ自己資本比率は低くなりがちです。
ではここで、
都市綜研インベストファンド株式会社の自己資本比率を見てみましょう。
計算してみると、
自己資本比率3.9％ということが分かりますね。
15％はないと厳しいと言われてる中で、
約４％という数字は非常に危ないと言えます。
流動比率は20％ 負債はホントに返せる？
次に流動比率についてですが、
この数字は流動負債に対する流動負債の割合を示す数字になります。
なんじゃそりゃ…？
って感じだと思いますが、
簡単に説明すると、
流動資産：1年以内に現金化できる資産
流動負債：1年以内に返済しなければならない負債
なので、
つまり、流動比率が100％を切ると、
負債を返済できないかもしれない
ってことになります。
では、都市綜研インベストファンド株式会社はどうなってるかというと、
流動比率はわずか20％です。
具体的な例を出すと、、
１年以内に10憶円の借金を返さないといけない状況なのに、２億円しか持ってないことになります。
なにか打開策があるのなら良いのですが、
もし、それが出資者に見えないようだと、
固定比率は驚異の2344％！
最後に固定比率ですが、
この数字は自己資本に対する固定資産の割合を示す数字になります。
固定資産というのは、
土地や建物、機械設備などのすぐに現金化できない資産ですね。
この固定比率は100％が望ましいですね。
理由としては、
固定比率100％ということは、自分の資産だけで固定資産に投資してるってことなので、
で、都市綜研インベストファンド株式会社の固定比率を見てみると、
なんと驚異の2,344％です…。
これは例えば、
10億円を持ってるとしたら、234億円の投資をしてるってとこになります。
明らかに分不相応な投資をしてることが分かりますよね。
う～ん…。
これだけ見ると、財務状況はあまり良くないように感じますね。
投資しても、
破綻するんじゃないか…？
と不安を覚えても無理はないかと思います。
ゲートウェイ成田の怪しい点について
さて、会社の財務状況について解説しました。
結論をザックリ言うと、
借金多すぎじゃね？
ってことなんですが、
それも回収できれば問題はないワケです。
「みんなで大家さん」の主力商品は、
ゲートウェイ成田の開発事業になるかと思います。
↑コレ
このゲートウェイ成田は、
成田国際空港の近辺に巨大なショッピングモールのようなものを建設するプロジェクトですね。
- 貨物ハブ拠点化
- ビジネスの交流拠点の創出
- 国際展示場や国際会議場の開発
など、壮大なプロジェクトで開発を行うようです。
さて、そんなゲートウェイ成田ですが、
このプロジェクト…。
ホントに進んでる？
という疑問の声が挙がってきてますね。
まず、ゲートウェイ成田の進捗状況について、
公式ページの方に定期的にアップされてるのですが、
- 周辺道路を舗装しました。
- 除草してみました。
とか、正直どうでもいい報告ばかりなんですよね…。
それに、最新の12月と１月の進捗状況に関しては、
って感じです…。
※ これらの写真は公式HPで公開されてます。
また、ゲートウェイ成田の怪しい点をまとめると、
- 公式サイトには2026年度末に完成予定と記載されているが、2023年１月の行政の報告によると進捗状況は２％未満
- 上下水道や電気通信等のインフラ敷設は行われていない
- 南側の道路工事に関する申請が出されていたが、工事されないまま申請期限切れ
- 開発予定地の権利者がバラバラ
・・・。
完成させる気ある？
このあたりのヤバい実態については、
Youtuberの方が暴露されてるので、興味のある方はご覧下さい↓
結論
さて、「みんなで大家さん」について見てきましたが、
個人的には投資したいとは思いませんでした。
理由としては以下の２つです。
- 今にも飛びそうな経営状況
- ゲートウェイ成田を、そもそも完成させる気があるのか怪しい
冒頭でも触れましたが、
みんなの大家さんや都市綜研インベストファンド株式会社が
怪しい会社だというつもりはありません。
誠実な会社だという評判もありますので、
よくある詐欺目的の集団である可能性は非常に低いと思いますが、
ただ、財務状況やゲートウェイ成田の進捗状況を見ると、
ゲートウェイ成田の事業を計画してみたものの、
思ったより上手くいってないのでは？
という感想です。
この財務状況だと、
投資商品の配当は出資者からの出資金から払われてるのではないでしょうか？
不動産投資は人気の投資先ではありますが、
この「みんなの大家さん」の事例から分かるように、
不動産投資は投資ジャンルの中でも、特に勉強が必要な投資分野だという印象ですね。
稼ぎ方は色々あるので、
どれが良い悪いとかはありませんが、
「稼ぎやすいのかどうか？」
は明確にあるので、
だと個人的には思います。
最後に
今回は「みんなで大家さん」について解説してきました。
僕は、こんな感じで色々な副業・投資案件についての実態を調べてますけど、
その記事を書くきっかけは、
「○○に参加したんですけど、大丈夫なんでしょうか…？」
っていう読者さんからのお悩み相談からなんですよね。
僕自身もブラック企業の底辺労働者だったので気持ちが分かるんですが、
お金や時間に余裕がないと冷静な判断なんてできないですよね…。
なので、もし今のあなたがお金や時間がなくて冷静さを失ってるなら、
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「何をするか？」を決めるのはあなたですが、『稼げる案件』と『稼げない案件』は明確に分かれてます。
結局のところ、優秀な投資案件に「出会うか・出会わないか」が重要になってくるので、冷静に判断しましょう。
それと、問い合わせも多いので書いておきますが、
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